Công thức "5W" đầu tư BDS

- Với hàng loạt dự án bất động sản được chào bán, việc lựa chọn một sản phẩm phù hợp với người mua không phải là điều dễ dàng.

Dưới đây là công thức "5W" (What? Where? When? Who? How?) sẽ giúp bạn cân nhắc trước khi đầu tư hiệu quả vào một dự án nào đó.

1. What? (mua cái gì)

Đầu tiên, bạn phải trả lời câu hỏi: Mua gì? Trước khi đầu tư bất động sản, bạn phải hình dung được phân khúc sẽ đầu tư. Nó là căn hộ chung cư hay nhà liền kề? Mỗi nhà đầu tư đều có "sở trường" ở phân khúc của mình. Nếu bạn không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì việc cân nhắc "mua gì" sẽ giúp bạn đầu tư đúng hướng.

Việc này giúp bạn lựa chọn cho mình một loại hình bất động sản phù hợp. Chọn căn hộ hay nhà phố? Để trả lời câu hỏi này, mỗi người tùy theo hoàn cảnh và sở thích của bản thân để có sự lựa chọn cho riêng mình.

Với xu thế hiện nay không chỉ ở Việt Nam mà còn ở các nước tiên tiến, căn hộ chung cư là một giải pháp tốt cho tổ ấm mỗi gia đình.

Điều này lý giải bởi, căn hộ chung cư bao gồm một mặt bằng sẽ giúp cho các thành viên trong gia đình quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau hơn. Bên cạnh đó, các dịch vụ tiện ích chất lượng, môi trường sống trong các khu chung cư ngày càng tốt hơn cũng như có nhiều không gian cho cây xanh và khu vui chơi…

2. “Where” (ở đâu?)

Câu hỏi này để làm rõ việc: Bạn định mua bất động sản ở đâu? Vị trí địa lý thế nào? Giao thông đi lại thế nào?

Đối với mỗi nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xác định vị trí là yếu tố quan trọng bởi nó tác động tới giá trị của bất động sản.

Nếu bạn mua căn hộ ở một nơi xa xôi, đường xá đi lại bất tiện, các dịch vụ tiện ích không có... thì việc ở cũng gặp nhiều khó khăn chứ chưa nói đến đầu tư vì khó lòng thuyết phục khách hàng có thể "xuống tiền".

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, vị trí địa lý sẽ quyết định giá trị của bất động sản. Họ sẽ phải tính toán đến vấn đề khoảng cách từ dự án đó đến trung tâm là bao xa, sử dụng được những phương tiện giao thông nào.

Ngoài ra, khoảng cách dự án so với các công trình công công xung quanh như: trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm văn hóa, siêu thị …cơ cấu kinh tế, mật độ dân số và môi trường khu vực đó và cơ sở hạ tầng cũng cần chú ý tới.

3. When? (khi nào?)

Thời điểm đầu tư bất động sản cũng rất quan trọng, góp phần tạo nên thành công đầu tư của bạn.

Đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc theo dõi diễn biến biểu đồ của thị trường bất động sản cũng như những lĩnh vực tác động tới biện động của bất động sản sẽ giúp họ "xuống tiền" đúng lúc.

Nếu bạn không phải là nhà đầu tư có tầm ảnh hưởng tới thị trường hay dẫn dắt thị trường thì tốt nhất cần nghiên cứu kỹ thời điểm. Có thể là đầu năm, giữa năm hoặc cuối năm.

Nhiều nhà đầu tư quan niệm cứ đầu năm là trầm lắng, cuối năm là sôi động thì quả thật hơi vội vàng.

Đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn rất cảm biến đối với chính sách, với những lĩnh vực tác động khác như vàng, tỷ giá ngoại tệ hay chứng khoán ... thì nó cũng sẽ không theo quy luật: "Đầu năm suy - Cuối năm thịnh" mà điều quan trọng là cần theo dõi và đưa ra những nhận định, phân tích cụ thể.

4. Who? (Ai?)

Cũng như những lĩnh vực khác, bất động sản cũng phân tầng đẳng cấp thương hiệu của mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư.

Việc nhiều doanh nghiệp nổi tiếng khi chào bán sản phẩm bất động sản như chung cư, biệt thự hay văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại... luôn "đắt như tôm tươi" cũng là điều dễ hiểu bởi sản phẩm của họ đã được khẳng định bằng chính thương hiệu của chủ đầu tư đó.

Phần đa các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường chọn mua sản phẩm bất động sản của những doanh nghiệp nổi tiếng, uy tín chứ rất ít khi đầu tư vào dự án của những doanh nghiệp "vô danh". Nếu có thì cũng chỉ là đầu tư nhỏ lẻ.

Phần đa những doanh nghiệp có thương hiệu đều cam kết tiến độ, dịch vụ cũng như chất lượng công trình

5. How? (Thế nào?)

Chất lượng công trình cũng là vấn đề góp phần nâng tầm giá trị bất động sản cũng như thương hiệu doanh nghiệp.

Một doanh nghiệp lớn, có tên tuổi trong làng bất động sản thường phát triển những sản phẩm tốt, có giá trị tới khách hàng.

Mỗi khi bạn đầu tư, cần nhìn nhận và đánh giá khách quan về chất lượng công trình, chất lượng bất động sản mà bạn dự định đầu tư.

Nếu như đó là căn hộ cao cấp thì ngoài những dịch vụ tiện ích đi kèm thì vật liệu xây dựng đó cũng cần phải quan tâm xem nó có xứng tầm với thương hiệu quảng cáo.

Chất lượng bất động sản tuy không phải là yếu tố quyết định giá trị bất động sản nhưng nó có thể phân tầng đẳng cấp nhà đầu tư, khách hàng. Và bạn có thể biết được mình thuộc nhóm nhà đầu tư nào trong vô số nhà đầu tư bất động sản.

Trùm bất động sản Trung Quốc làm giàu thế nào?

Xếp thứ 19 trong danh sách 400 người giàu nhất TQ. Xếp thứ 488 trong danh sách hơn 1.000 tỷ phú thế giới. Họ là hai vợ chồng Pan Shiyi và Zhang Xin. Là cặp đôi nổi tiếng của giới tài phiệt Trung Quốc.

Anh Pan với nụ cười niềm nở thường xuất hiện trên các phương tiện truyền thông tiếng Trung. Zhang tươi tắn và sành điệu theo phong cách Tây xuất hiện định kỳ trên những tạp chí quốc tế như Forbes. Tài sản hai vợ chồng chung tay xây dựng là công ty đầu tư bất động sản số một Trung Quốc: Soho China.

Xuất thân là dân di cư từ Myanmar, Malaysia, sang Trung Quốc, Zhang sinh trưởng trong nghèo khó. Thời niên thiếu, chị từng làm công nhân cho một nhà máy tại Hồng Kông. Bước chuyển quan trọng trong cuộc đời người con gái nghèo ấy là cơ hội vào học tập tại một trường đại học tại Anh năm 1985. Ra trường, Zhang học tiếp cao học chuyên ngành kinh tế phát triển. Sau khi vinh dự nhận bằng Thạc Sĩ đại học Cambridge, chị vào làm cho ngân hàng Barings tại Hồng Kông, chịu trách nhiệm phân tích thị trường tư nhân đang lên của người Trung Hoa bản xứ.

Nhận ra tài năng vượt bậc của Zhang Xin, công ty “săn đầu người” giới thiệu chị vào làm cho những tập đoàn tài chính hàng đầu thế giới như Goldman Sachs và Sandy Weill's Travelers tại Hồng Kông và New York. Trong quá trình lao động và học tập, Zhang đặc biệt có hứng thú tìm hiểu chủ nghĩa tư bản theo kiểu phố Wall. Thấu hiểu ngọn ngành vấn đề, Zhang Xin quyết định trở về Trung Quốc để xây dựng kiểu kinh doanh tư bản mới.

Chị gặp Pan Shiyi tại Bắc Kinh. Lúc bấy giờ, anh Pan chuyên đầu cơ liều lĩnh trong giai đoạn bong bóng bất động sản ở quận Hải Nam đầu những năm 1990. Anh còn là cộng sự của một trong những doanh nghiệp đầu tư mạo hiểm bất động sản lớn nhất Trung Quốc, Beijing Vantone. Anh Pan đã từ bỏ Vantone để cùng chị Zhang lập nên doanh nghiệp tiền thân của Soho vào năm 1995.

Bất động sản đầu tiên họ mua là đống hỗn độn chẳng ai thèm: một nhà máy cũ ở ngoại ô thành phố. Ban đầu, hai vợ chồng làm ăn theo cách phương Tây của chị: vay vốn của ngân hàng đầu tư để phát triển bất động sản, xây cất lên tòa nhà đầu tiên là Soho New Town. Tuy nhiên, sau khi khủng hoảng tài chính bùng nổ ở Châu Á những năm 1997, hai vợ chồng buộc phải đổi sang xoay vốn theo kiểu Trung Quốc của anh Pan: vay lãi suất cao ban đầu, rồi vừa xây vừa bán để lấy vốn, rồi lại xây, lại bán. Cách xoay vốn “xây và bán đồng thời” đó là con đường để mở rộng và phát triển đặc trưng của Soho.

Cổ phần của Zhang có thể quy đổi thành tiền là 1,6 tỷ USD. Soho hiện đang thống lĩnh những tòa nhà chọc trời tại Bắc Kinh. Công ty đã hoàn tất 1,8 triệu m2 văn phòng, khu kinh doanh và khu dân cư.

Giá nhà đất Trung Quốc dâng cao đến mức kỷ lục vào cuối năm 2009. Trước tình hình đó, Zhang Xin đã bày tỏ sự ái ngại: “Giá nhà đất khu vực trung tâm Thượng Hải, Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Quảng Châu tăng gấp đôi”. Ngoài thị trường, nhiều công ty đua nhau xây cất rồi bán các cao ốc cho nhà đầu cơ tích trữ, mà không suy tính đến nhu cầu thực sự của người dân. Zhang nhấn mạnh: “Cung nhiều hơn cầu là đại họa đối với kinh tế nước nhà”.

Điều mỉa mai là Soho China của chủ tịch Pan Shiyi và tổng giám đốc Zhang Xin là công ty tư nhân duy nhất vượt qua cả doanh nghiệp nhà nước để thực hiện hợp đồng mua đất lớn nhất năm 2009: 586 triệu USD cho 12 hecta đất. Công ty còn cho xây dựng công trình kiến trúc tham vọng nhất, thiết kế bởi nữ kiến trúc sư nổi tiếng người Anh Zaha Hadid, là tòa Soho Galaxy. Những công trình đó, những bước đi đó, nếu không gọi là đầu cơ tích trữ thì cũng là nền để những nhà đầu cơ tích trữ tung hoành.

Zhang tuyên bố: “Vai trò của nhà sản xuất như chúng tôi là làm ra sản phẩm. Khi nhìn vào hiện thực, thấy rõ nhu cầu không nhiều đến mức đó, nhưng khi mọi người cứ xếp hàng dài bên ngoài và muốn mua sản phẩm, chúng tôi không thể từ chối”.

Đây chính là hiện trạng ngành bất động sản Trung Quốc: người bán cứ bán sản phẩm dẫu không có nhu cầu tự nhiên. Người mua thì mua bất chấp cần hay không. Trong bối cảnh thị trường được kích thích bởi cho vay trực tiếp từ chính quyền, kẻ mua và người bán đều lao vào mua mua bán bán điên cuồng.

Zhang là người lãnh hội nền giáo dục Cambridge. Chị nhận thấy tình trạng bong bóng đang gây khó khăn cho kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, cũng đồng thời là giám đốc sinh ra từ lò Phố Wall, chị biện minh: “Nếu không hùa theo thị trường, từ chối lợi nhuận, thì hóa ra gây khó khăn cho cổ đông công ty Soho”.

Tổng giám đốc Zhang Xin chỉ có thể giải bày:“Chúng tôi làm ăn lương thiện và trong sạch. Song song với nỗ lực gây dựng thương hiệu cho mình, chúng tôi tạo công ăn việc làm bằng cách xây dựng thành phố. Chúng tôi đem đến Trung Quốc những công trình kiến trúc tuyệt vời. Là một trong những hình mẫu công dân hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế tốt nhất, chúng tôi dĩ nhiên có quyền tự hào”.

Theo Zhang, do tệ nạn tham những ở khắp nơi nên công chúng dễ đánh đồng bất cứ kẻ nào giàu đều là do làm ăn không chân chính. Và mới đây, chị cũng trò chuyện với anh bạn bên Goldman Sachs, tình hình ở Mỹ cũng chỉ khá hơn tí xíu. Người làm nghề đầu tư bất động sản cũng bị ghét nhất tại Mỹ.

15 năm trên thương trường Zhang kết luận: “Nếu để mặc thì kinh tế sẽ không có định hướng. Và thực sự thì chỉ có một hướng: hướng đến lợi nhuận”.

5 Sai lầm nên tránh trong kinh doanh bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản và những người mua nhà lần đầu đang gặp khó khăn khi thị trường bất động sản trì trệ. Khi mua hay bán BĐS, đa số là để kiếm lời, nhưng điều này không hề dễ dàng. Bạn cần làm gì để đi đúng hướng để tránh một số sai lầm cơ bản?

Các sai lầm này thường là thiếu sự nghiên cứu, sử dụng sai nguồn vốn, tự bản thân làm mọi thứ, trả hời cho khoản BĐS, và đánh giá quá thấp chi phí. Trong bài này, chúng tôi sẽ xem xét 5 lỗi này và chỉ ra cho bạn để tránh được chúng.

Sai lầm thứ nhất: Thiếu sự nghiên cứu

Trước khi hầu hết các cá nhân mua một chiếc ô tô hay một chiếc TV họ thường so sánh các mẫu mã với nhau, đặt ra rất nhiều câu hỏi và cố gắng quyết định liệu chúng có thật sự đáng giá để mua không. Để đi đến quyết định mua một ngôi nhà thì sự thận trọng thậm chí còn phải được thực hiện chặt chẽ hơn thế.


Người sắp mua nhà không chỉ đặt ra các câu hỏi về ngôi nhà, mà anh ta còn phải điều tra về khu vực xung quanh của ngôi nhà, về hàng xóm. (Tóm lại, một ngôi nhà đẹp thì có ích gì nếu như bên cạnh là nhà là một người suốt đêm chè chén, tiệc tùng và việc này ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn…)


Sau đây là danh sách một số câu hỏi mà một nhà đầu tư tương lai nên đặt ra về ngôi nhà:

+ Ngôi nhà được xây dựng thuộc một khu vực thương mại, hay sẽ có một công trình xây dựng dài hạn sẽ được thực hiện trong tương lai gần?
+ Ngôi nhà nằm ở khu vực có lũ lụt hoặc có vấn đề, chẳng hạn như khu vực bị ảnh hưởng bởi chất phóng xạ hay bị mối mọt xông không?
+ Ngôi nhà có vấn đề gì về nền móng hoặc về giấy tờ cần xử lý không?
+ Ngôi nhà có gì mới và có gì cần phải thay thế?
+ Tại sao chủ cũ của ngôi nhà lại bán?
+ Anh ta trả giá cho ngôi nhà là bao nhiêu và khi nào?
+ Nếu bạn chuyển đến một thành phố mới, các vấn đề của thành phố đó là gì?


Sai lầm thứ 2: Sử dụng nguồn vốn không hiệu quả

Năm 2007 khi xu hướng mua nhà rộ lên trên khắp Bắc Mỹ , có hàng loạt các công ty cầm cố từ nước ngoài nhảy vào.

Thật không may, rất nhiều người mua, những người kiếm được các khoản vay với lãi suất có thể điều chỉnh/có thể thay đổi hoặc các khoản vay chỉ đơn thuần có lãi suất, rốt cuộc đã phải trả giá khi lãi suất tăng lên. Vấn đề là người mua cứ nghĩ chắc chắn là họ có đủ khả năng tài chính để thanh toán (nếu lãi suất tăng), hoặc họ có kế hoạch dự phòng để chuyển thành một vật cầm cố có lãi suất cố định thuận tiện hơn.


Sai lầm thứ 3: Tự bản thân làm mọi thứ

Rất nhiều người mua nghĩ rằng họ biết hết mọi thứ và bản thân họ có thể hoàn thành một giao dịch thật sự.

Các nhà đầu tư BĐS nên tận dụng mọi nguồn lực có thể và những chuyên gia thân quen để nhờ giúp đỡ đưa ra quyết định mua bán đúng đắn. Một danh sách các chuyên gia tiềm năng, chí ít cũng phải có một cơ quan BĐS có hiểu biết, một thanh tra viên thành thạo, một người chạy việc, một luật sư giỏi, và một đại diện bảo hiểm.


Những chuyên gia này có đủ khả năng để cảnh báo các nhà đầu tư về bất cứ vấn đề gì liên quan đến ngôi nhà cũng như hàng xóm xung quanh. Trong trường hợp là luật sư, anh ra có thể cảnh báo cho người mua nhà bất cứ thiếu sót gì liên quan đến chứng từ hay quyền xây cất để giúp người mua có thể trở lại nơi ở.


Sai lầm thứ 4: Trả giá hớ

Vấn đề này có vẻ liên quan chặt chẽ đến vấn đề nghiên cứu. Tìm một ngôi nhà hợp lý có thể tốn nhiều thời gian và là một quá trình mệt mỏi. Còn sau khi một người mua nhà tiềm năng cuối cùng đã tìm ra được một ngôi nhà mà thực sự đáp ứng được nhu cầu của anh ta thì người mua tự nhiên thấy lo lắng về việc làm cho người bán chấp nhận trả giá.


Vấn đề là người mua bị lo lắng có xu hướng trả giá cao hơn cho ngôi nhà. Trả giá hớ có thể có một số hiệu ứng: người mua có thể vay quá mức và rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất; tạo ra việc thanh toán cao hơn mức có thể chi trả; sẽ mất nhiều thời gian để người mua thu lại được vốn từ khoản đầu tư này.


Liệu bạn có trả hớ không?Để xem khoản đầu tư mơ ước của bạn có bị trả giá quá cao không, bạn có thể bắt đầu bằng cách nghiên cứu các ngôi nhà tương tự trong cùng khu vực trong khoảng thời gian gần đây. Bất cứ một người môi giới BĐS nào cũng có thể cung cấp các thông tin này, đặt biệt là với những người có khả năng tiếp cận với các nguồn dữ liệu đa dạng. Nhưng như một sự dự phòng, hay nếu bạn không sử dụng dịch vụ của nhà môi giới, đơn giản là hãy nhìn vào các ngôi nhà tương tự trên báo chí, và xem chúng đang được ngã giá bao nhiêu.


Lôgic chỉ ra rằng trừ khi các ngôi nhà có đặc thù riêng, còn không người mua thường cố gắng giữ giá chào mua theo giá bán của các ngôi nhà lân cận. Người mua sẽ nhận ra rằng luôn có các cơ hội mới khác, và rằng thậm chí nếu quá trình đạm phán bế tắc hoặc thất bại thì vẫn chẳng có vẫn đề gì vì sẽ có một ngôi nhà nào đó khác sẽ đáp ứng được yêu cầu của họ. Vấn đề chỉ là kiên nhẫn trong quá trình tìm kiếm.


Sai lầm thứ 5: Đánh giá quá thấp chi phí

Không giống đi thuê, nhà còn có các chi phí bảo dưỡng, cắt cỏ, sơn tường, làm vườn. Rồi còn các chi phí liên quan với trang trí, giữ gìn (chẳng hạn như lò sưởi, máy giặt, máy sấy, tủ lạnh, và các đồ đạc khác). Đó còn là chưa kể đến các chi phí như lợp mái mới, thay đổi cơ cấu ngôi nhà và các thứ nhỏ nhặt khác như bảo hiểm hay thuế nhà đất.


Vấn đề là những người mua nhà lần đầu thường có xu hướng quên những chi phí này khi tìm nhà. Và thật không may là đó là lý do nhiều ông chủ của những ngôi nhà mới có xu hướng nghèo đi về nhà và về tiền.


Lời khuyên tốt nhất là hãy lập một danh sách tất cả các chi phí nhà hàng tháng liên quan đến vận hành và bảo dưỡng 1 ngôi nhà theo ước tính trước khi thực hiện việc mặc cả mua ngôi nhà đó. Một khi các con số này được đưa ra, bạn sẽ có một ý tưởng tốt hơn để có thể chi phí cho nó.


Quyết định chi phí cho việc mua một món BĐS thậm chí quan trọng hơn đối với những người hay di chuyển và những nhà đầu tư. Đó là do lợi nhuận của họ gắn liền trực tiếp với khối lượng thời gian mà họ bỏ ra để mua ngôi nhà, cải tạo chúng và lại bán chúng đi. Trong mỗi trường hợp, nhà đầu tư nên tạo ra một danh sách. Họ nên chú ý đặc biệt đến các chi phí ngắn hạn, chi phí trả trước và các phí hoãn lại (cho bảo hiểm hoặc các tiện ích khác) có thể nảy sinh khi căn nhà được mua để ở trong thời gian ngắn.

Lời cuối là nếu đầu tư vào BĐS dễ dàng, tất cả mọi người sẽ làm điều đó. Thật may mắn, rất nhiều trong số các khó khăn người mua nhà đã trải qua có thể tránh được với sự kiên trì và việc hoạch định chính xác trước khi hợp đồng được ký.